투자포인트

1. 장강경제벨트 금융중심지 건설 관련 주요 협력업체
- 육가취 금융무역구 개발에 기반하여 지속 성장 기대.
- 단순한 토지 임대 업무에서 중심지 개발, 상업용 부동산, 금융 투자, 부동산관리 등으로 사업 범위 확장.
- 상해시 국자위 산하의 상업용 부동산 개발업체. 모기업 육가취그룹은 푸동신구 지역 내 절대 우위 확보.

2. 상업용 부동산 장기 밸류에이션 매력 부족, 사업 다원화 추진에 주력
- 육가취 금융무역구 내 대규모 프리미엄 경영형 부동산 보유.
- 지역 내 시장 공급 부족으로 임대료 상승.
- 현재 건설 중인 대규모 부동산 자산, 준공 후 실적 향상 전망.
- 상해, 천진 지역 주택형 부동산 재고 해소로 대규모 현금 유입 전망. 상업용 부동산 개발 및 운영에 자금 지원 제공할 전망.

3. 장기 리스크 여전히 존재, 상업용 부동산 시장 둔화 전망
- 부동산 시장은 거시 경제 둔화와 수급 불균형에 따라 침체.
- 상업용 부동산 공급 과잉 현상 지속되는 가운데 정책 지원 미미.
- 신 산업 발전 및 경영 모델은 기존 상업용 부동산 시장에 직접적 영향.

4. 지역 경제 발전에 기반해 신성장동력 확보
- 푸동신구 금융중심지 지역적 우위 뚜렷.
- 프리미엄 임대 고객 수요 지속 확대. 상업용 부동산 시장에 활력 제공.
- 상해자유무역지구 및 디즈니랜드 개장에 따른 수혜 기대.
- 푸동 국유기업 개혁 시행 범위 확대, 리츠(REITs) 시장 성장, 창업 열풍 관련 정책 시행에 따른 수혜 기대.

밸류에이션 및 수익성 예측

6.1 (절대) 밸류에이션
- 2014년 말 기준, 투자형 부동산 프로젝트 시공 중 면적 142.7만평방미터. 3년 후 임대료 안정적 수준 도달 전망. 임대료 증가율 2.5% 전망. 순자본 증가액은 233.52억위안.
- 주택형 부동산 측면, 시공중인 면적은 40.23만평방미터, 순자본 증가액은 87.31억위안. 전체 순자본 증가액 320.83억위안. BPS는 주당 25.34위안. (2014년 누적 순자산 기준) - 양호한 자산 가치 및 수익성, 현재 주가 가치에 전반적 반영.

6.2 (상대) 밸류에이션
- 2015년 오피스텔 임대료 수준, 전년 대비 8% 증가 예상. 임대 중 면적, 전년 대비 25% 증가 전망. 오피스텔 임대 수익 증가율은 35%. - 상가용 부동산 임대료, 전년 대비 3% 증가 예상. 미분양률 1%p 증가 전망. 임대 수익 증가율은 1.97%.
- 호텔 및 회의·전람회 사업 증가율은 2%로 안정세 유지. (매출기여도 상대적으로 낮음)
- 아파트 임대료 2% 하락. 주택형 부동산 판매의 경우, 천진하정화원(天津河庭花苑) 1차 준공 이후 이월 가속화 전망. 예상 판매 수익 30%.
- 부동산 관리 사업의 경우, 새로운 프로젝트 시행 가속화에 따라 매출액 25% 증가 전망.
- 향후 3년간 동사 예상 매출 증가율 32%, 36%, 25%. 2015년과 2016년 예상 EPS 0.94, 1.37. 예상 P/E 41.07배, 28.19배.
- 상해 시 경쟁사 밸류에이션 대비 동사 주가 수준 양호.
- 2016년~2018년, 주력 사업 실적 향상에 따른 수익성 향상 전망.
- 핵심 지역 내 상업용 부동산 실적 향상을 통해 성장 동력 확보 가능할 전망.